A timeshare je typ prázdninové ubytování obvykle umístěné na nebo v blízkosti a letovisko zařízení. Jsou velmi podobné prázdninovým bytům (viz druhé domovy); timeshare se však neprodává jako jediná nemovitost. Místo toho se timeshares prodávají v týdenních časových intervalech nebo intervalech a timesharingová jednotka se sdílí mezi potenciálně 52 různými vlastníky. Časové podíly se prodávaly jako fixní týdny, plovoucí týdny, rotující týdny a naposledy jako prázdninové kluby nebo členství i jako bodové systémy.
Jemný tisk
I když se formát těchto transakcí liší, obvykle zahrnují nákup jedné místnosti nebo apartmá v letovisku po dobu jednoho týdne za rok, a to buď dlouhodobě (30–99 let), nebo jako skutečné registrované (deeded) vlastnictví na dobu neurčitou . Náklady jsou vysoké: 18 000 USD (americké dolary, 2006) nebo více předem, následované HOA (sdružení vlastníků domů) nebo poplatky za údržbu ve výši 500 USD ročně a více, které trvají tak dlouho, dokud cestující vlastní timesharing.
Právní podrobnosti toho, co získáte velmi široce:
- Skutkový majetek naznačuje, že legálně vlastníte částečný podíl na budovách nebo pozemcích, údajně na neurčito, včetně všech závazků.
- „Užívací právo“ není vlastnictví; jedná se o dlouhodobý nájem, který je splácen předem, který pokračuje desítky let do budoucnosti. Často se používá v zemích jako Mexiko kde místní zákon omezuje cizince v nákupu půdy.
- Další variantou je prodej vlastnictví nikoli ve skutečné zemi (jeden „domácí týden“ v jednom konkrétním typu pokoje, v jednom konkrétním letovisku), ale prodej podílu ve společnosti nebo v trustu, který resort vlastní nebo provozuje.
Skutečné výsledky se liší stejně široce:
- Opravené týdny byly původním modelem, vlastnictví stejného týdne každý rok ve stejné nemovitosti. Většina „starších timesharingových“ nemovitostí - nezávislých nemovitostí vytvořených vývojáři před dvaceti a více lety, prodaná jako jednotlivé timeshares a převedená na sdružení vlastníků domů bez dalšího zapojení původních promotérů a bez dalšího úsilí o prodej - spadá do této kategorie.
- Rotující týdny (někdy nesprávně označené „flex týdny“) přesouvají každého vlastníka každý rok do jiného týdne podle pevného plánu. Někdy to přistane v hlavní sezóně, někdy to přistane příliš daleko mimo sezónu, než aby bylo k dispozici, ale teoreticky každý vlastník dostane alespoň někdy čas v hlavním vysílacím čase.
- Plovoucí týdny jsou o něco pružnější; potenciální majitelé nakupují týden ročně v určité sezóně, aniž by se předem zavázali ke konkrétním datům (která lze zvolit každý rok, podle dostupnosti).
- Prázdninové kluby, členství a bodové systémy nabízí velké řetězy s více vlastnostmi; kupující získá určitý počet „bodů“, které lze každý rok uplatnit za ubytování kdekoli v řetězci, ale žádanější časy a místa stojí více bodů.
Pokud máte čas na timesharingu, který nehodláte použít, může existovat několik možností:
- Někteří provozovatelé mohou být ochotni pronajmout vaše pokoje jiným cestovatelům, pokud nemovitost stále inzeruje krátkodobé hotelové pobyty.
- Možná budete moci vyměňovat místa s jiným cestujícím pomocí a domácí pobytová síť nebo pohostinská výměna model, je-li umístění žádoucí a pravidla vašeho timeshare povolují.
- Společnosti jako Resort Condominiums International (RCI) a Interval International (II) působit jako zprostředkovatelé výměn timeshare, opět s výhradou pravidel vašeho timesharingu.
Existuje však riziko - pokud to, co držíte, je prostě špatný obchod, nikdo nebude chtít odkoupit vaši pozici a vy zůstanete platit nákladné roční poplatky za údržbu rekreační nemovitosti, kterou nikdy nepoužíváte.
Pak je tu otázka, co se stane, pokud společnost provozující tyto systémy zkrachuje. V některých z těchto schémat stále držíte listinu o vlastnictví (s doprovodnými závazky vlastnictví), v jiných vám nemusí nic zůstat.
Předkladatelé těchto různých programů rychle poukazují na to, že jsou nejčastěji levnější (a méně náročné na údržbu) než nákup celého druhé bydliště, jako je chata. Smysluplnější srovnání by bylo mezi timeshares a hotely nebo jiné nájemné. Pokud pobýváte na stejném místě (nebo v majetku ve stejné skupině) po dobu jednoho týdne, každý rok, nejméně deset let mohl zlomit i na timesharingu. Možná jsou pokoje a zařízení lepší nebo prostornější než standardní pronájem, který byste za peníze dostali, ale nedůvěřujte srovnávání promotéra.
Naopak, pokud to bude špatné, můžete uvíznout s jednotkou, kterou nikdo nechce koupit, a která nadále shromažďuje roční údržbu, daň z nemovitosti a poplatky HOA, i když zařízení nepoužíváte. V horším případě to stojí méně než nic - závazek místo aktiva - a možná nebudete moci ani dát svůj vlastnický podíl v problematické nemovitosti s časově omezeným užíváním. Původní promotér není povinen to vzít zpět, a to ani zdarma. Existuje spousta starších lidí uzamčených na výživné ve výši 450–900 EUR ročně za rekreační domy s časově omezeným užíváním, které již nevyužívají a nemohou je prodat.
Úskalí
Smlouva o timesharingu je komplexní transakce s nemovitostmi s mnoha nástrahami. Nepodepisujte žádné bez odborné rady.
Pro cestovatele může být timeshare nepružný v tom, že představuje závazek k dovolené na stejném místě (nebo na místě pod stejným vlastnictvím) jeden týden v roce, každý rok. To může být nepříjemné v letech, kdy cestovatel nemá týden zdarma, nemůže si dovolit podniknout výlet nebo by raději dovolenou jinde. Pokud dojde ke změně plánů, bude zrušení na poslední chvíli pravděpodobně obtížné nebo nemožné. Časové podíly také nesou vysoké počáteční náklady, protože je nutné je zakoupit předem, nejen pronajmout.
Je také obtížné předpovědět, zda si hotel, který byl v letošním roce dobrým místem k pobytu, udrží stejné standardy a stejné postavení na trhu i v budoucnu. Někdy je nemovitost renovována a modernizována s odpovídajícím zvýšením cen; někdy majetek nebo destinace upadá v důsledku let zanedbávání. Některé kdysi oblíbené prázdninové destinace se dokonce staly města duchů. Pokud to, co máte, je členství v klubu, rozpad může ovlivnit všechny prostory společnosti - může to mít finanční potíže nebo se může přestat snažit přilákat nové zákazníky nebo je nalákat pod novým názvem.
Dokonce i v případě, že dojde k zásadnímu faceliftu nebo rekonstrukci, vlastníci timeshare budou muset za tuto práci platit vyšší poplatky za HOA / údržbu. Zrušení sdružení nebo převedení stávající budovy timesharingu na jiný účel (například byty nebo byty) může být později kvůli roztříštěné vlastnické struktuře nepříjemné nebo nemožné; je těžké přimět všechny vlastníky, aby souhlasili s jediným postupem.
Stejně jako každá jiná sázka na trhu s nemovitostmi může hodnota jednotlivého timesharingu časem stoupat nebo klesat. Timeshare by neměl být považován za investici; hodnota dalšího prodeje je mnohem nižší než ceny, které původní vysokotlaký prodejci propagovali při zahájení projektu, pokud lze timeshare vůbec prodat. Může být také téměř nemožné se z některých těchto opatření dostat - i když je člověk nemocný, starší nebo zbankrotovaný (a tudíž není schopen cestovat), podmínky smluv se velmi liší v tom, zda jsou promotéři povinni dobrovolně umožnit nešťastnému majiteli opustit režim.
K těžkému prodeji časově sdílených podílů byla použita pochybná taktika. Jedno nevyžádané hřiště tvrdí, že oběť vyhrála něco zdarma - například cestování nebo ubytování - ale s drobným překvapením v drobném tisku; nabídka obsahuje více skrytých poplatků než „Nigérie 419 "podvod s poplatkem předem a cena domnělého" freebie "spočívá v tom, že voyager je nucen projít zdlouhavým prodejním hřištěm pod vysokým tlakem. Tato hřiště mohou být nabitá falešnými tvrzeními, že timeshares nevyhnutelně zvýší hodnotu a bude snadné kdykoli se dostat ven - což často není pravda.
V některých případech existují seznamy čekajících stovek lidí, kteří se snaží dostat z nepříznivých ujednání o časově omezeném užívání ubytovacích zařízení. Někteří bezohlední prodejci inzerují, aby urazili zranění, a proto inzerují „Můžeme vám poskytnout náhradu za vaše timeshare“ a poté nešťastného voyagera re-obětují tím, že je vystaví dalšímu vysokotlakému prodejnímu hřišti pro další timesharing. V některých případech agresivní taktika „horké místnosti“, kdy jsou potenciální oběti vystaveny alkoholu a vystaveny několik hodin intenzivnímu prodejnímu tlaku, porušuje místní zákony. Pokud vám někdo řekl, že nemůžete režim opustit, nebo chcete náhradu, můžete získat právní radu, i když to může stát peníze a neexistují žádné záruky ohledně výsledku soudního řízení.
Pro vlastníky hotelů a letovisek představují timesharing uzavřený trh a lukrativní zdroj kapitálu. To může vysvětlovat dychtivost promotérů těchto schémat i některé taktiky prodeje pod vysokým tlakem. Pro cestujícího se však nevyužité timesharing může stát náročným průběžným výdajem; v některých případech se náklady na údržbu po dobu trvání smlouvy zvýšily o 400%.
Pokud musíte koupit, obvykle je levnější koupit od kolegy voyagera, který již nenavštěvuje nemovitost a snaží se prodat místo nákupu přímo od původního promotéra.